Marketvalues's Blog

Pedoman Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar (peraturan VIII C4. No. 11)

February 20, 2010 at 11:51 pm | Posted in Peraturan Penilai Properti di Bapepam | Leave a comment
Tags: Cost Adjusment, Market Data Approach, market data grid, Pedoman Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar (peraturan VIII C. No. 11)

11. Pedoman Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Dalam hal Penilai Properti menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) maka berlaku ketentuan sebagai berikut:

a.   Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) hanya dapat diterapkan dengan menggunakan data pasar terkini dari obyek penilaian dan properti pembanding.

b. Properti pembanding sebagaimana dimaksud dalam huruf a wajib merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian dan telah ditransaksikan atau ditawarkan.

c.   Nilai obyek penilaian wajib diperoleh melalui perbandingan antara data pasar obyek penilaian dengan data pasar properti pembanding.

d. Properti pembanding sebagaimana dimaksud dalam huruf a, paling sedikit berjumlah 3 (tiga) properti.

e. Dalam menentukan properti pembanding, Penilai Properti wajib memperhatikan hal-hal sebagai berikut:

1)   tingkat permintaan dan penawaran properti pembanding;

2)   harga properti yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan substitusi obyek penilaian dengan utilitas properti yang serupa;

3)   keseimbangan antara permintaan dan penawaran properti pembanding; dan

4)   pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar obyek penilaian.

f.    Data properti pembanding yang wajib diperoleh paling kurang berupa:

1) data transaksi atau penawaran;

2) peraturan perundang-undangan yang berlaku; dan

3) data lainnya dari properti pembanding yang merupakan subtitusi dari obyek penilaian.

g.      Properti pembanding yang digunakan wajib terletak di lingkungan sekitar atau kawasan yang sejenis dengan obyek penilaian dan berasal dari transaksi atau penawaran yang bersifat layak dan wajar.

h.      Setiap perbedaan data antara obyek penilaian dan properti pembanding yang signifikan mempengaruhi Nilai, wajib digunakan sebagai faktor pembanding.

i. Wajib melakukan verifikasi dan analisis setiap data yang digunakan, paling kurang:

1) melakukan Inspeksi untuk mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara obyek penilaian dengan properti pembanding;

2) melakukan analisis data properti pembanding sehingga memenuhi syarat atau asumsi dalam Nilai Pasar (Market Value), yaitu:

a) penjual dan pembeli tidak berada dalam kondisi terpaksa;

b) penjual dan pembeli tidak mempunyai hubungan khusus yang dapat menyebabkan transaksi tidak wajar;

c) penjual dan pembeli memiliki waktu yang cukup untuk mengambil keputusan dalam transaksi; dan

d) tidak terdapat hal-hal khusus lainnya dalam transaksi.

3) memilih faktor-faktor pembanding yang tepat dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap faktor pembanding; dan

4) menggunakan faktor-faktor pembanding serta membuat penyesuaian terhadap faktor-faktor pembanding dalam melakukan perbandingan antara data pasar obyek penilaian dengan data pasar properti pembanding.

j. Prosedur yang wajib dilakukan dalam Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah sebagai berikut:

1) Pengumpulan Data

a) pengumpulan data dilakukan dengan cara melakukan penelitian untuk mendapatkan informasi data transaksi dan data penawaran dari properti yang sebanding dan sejenis; dan

b) data wajib bersumber dari asosiasi penilai.

2) Penyesuaian di dalam Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dilakukan paling kurang terhadap faktor:

a) lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas;

b) peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian;

c) sifat-sifat fisik obyek penilaian

(1) tanah antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk, dan elevasi;

(2) bangunan antara lain dengan memperhatikan kondisi dan fasilitas bangunan; dan

(3) obyek penilaian lainnya disesuaikan dengan karakteristik jenis obyek penilaian.

k. Faktor-faktor pembanding yang wajib dipertimbangkan, paling kurang meliputi:

1) Hak-hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding

Penilai Properti wajib mengidentifikasi hak-hak yang terdapat pada obyek penilaian dan properti pembanding yang dipilih untuk dianalisis dan selanjutnya dilakukan penyesuaian untuk setiap perbedaan hak-hak yang terdapat pada obyek penilaian dan properti pembanding;

2) Kondisi penjualan

Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual properti pembanding terkait dengan kondisi penjualan, seperti motivasi penjual dan pembeli dalam suatu transaksi yang layak dan bersifat wajar, transaksi dengan pihak yang mempunyai hubungan istimewa, atau penguasaan yang dilakukan oleh pemerintah (eminent domain);

3) Kondisi pasar

Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian harga transaksi atau penawaran jual properti pembanding dengan kondisi pasar;

4) Lokasi

Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual properti pembanding terkait dengan lokasi properti; dan

5) Karakteristik fisik

Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian atas perbandingan, dalam hal terdapat perbedaan karakteristik fisik antara properti pembanding dengan obyek penilaian. Perbedaan tersebut meliputi antara lain ukuran, umur, kondisi, kualitas konstruksi, model arsitektur, material bangunan, sarana pelengkap, ukuran tapak, atau karakteristik lainnya dalam hal obyek penilaian bukan tanah dan bangunan.

l. Dalam melakukan penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam huruf i butir 2), Penilai Properti wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1) menerapkan secara konsisten dalam menetapkan penyesuaian antara data obyek penilaian dengan data properti pembanding.

2) melakukan penyesuaian data properti pembanding, dengan menggunakan bentuk penyesuaian sebagai berikut:

a) Penyesuaian bentuk persentase

Penyesuaian yang digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data obyek penilaian dengan data properti pembanding antara lain, berupa kondisi fisik dan lokasi dalam bentuk persentase. Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam bentuk persentase, antara lain:

1) jika data obyek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak diperlukan penyesuaian;

(2) jika data obyek penilaian lebih unggul sebesar x% (x perseratus) dari data properti pembanding, maka keunggulan sebesar x% (x perseratus) tersebut ditambahkan kepada nilai properti pembanding; dan

(3) jika data obyek penilaian lebih buruk sebesar x% (x perseratus) dari data properti pembanding, maka kekurangan sebesar x% tersebut dikurangkan dari nilai properti pembanding; atau

b) Penyesuaian bentuk satuan uang

Penyesuaian yang digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data obyek penilaian dengan data properti pembanding antara lain, berupa kondisi fisik dan lokasi dalam satuan uang. Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam bentuk satuan uang, antara lain:

(1) jika data obyek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak diperlukan penyesuaian;

(2) jika data obyek penilaian lebih unggul sebesar x rupiah daripada data properti pembanding, maka keunggulan sebesar x rupiah tersebut ditambahkan kepada nilai properti pembanding; dan

(3) jika data obyek penilaian lebih buruk sebesar x rupiah dari data properti pembanding, maka kekurangan sebesar x rupiah tersebut dikurangkan dari nilai properti pembanding.

4) melakukan rangkaian penyesuaian (sequence of adjustment) dengan cara menjumlahkan faktor-faktor penyesuaian secara bersama-sama atau dapat dilakukan sendiri-sendiri menurut cara penyesuaian yang dilakukan dalam bentuk persentase atau satuan uang.

m. Dalam melakukan penyesuaian Penilai Properti dapat menggunakan teknik penyesuaian, sebagai berikut:

1) Teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses)

Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti pembanding.

2) Teknik Penyesuaian Biaya (Cost Adjusment)

Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti: Ketinggian tanah (elevasi), topografi, struktur tanah dapat dilakukan penyesuian dengan memperhitungkan biaya pengurukan (cut and fill). Dalam menggunakan teknik Penyesuaian Biaya, Penilai Properti wajib memperhatikan bahwa biaya pengembangan lahan (land improvement) tidak selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.

3) Teknik Berpasangan (Paired Comparison)

Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.

4) Teknik Statistik

Dalam penggunaan teknik statistik diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling kurang 20 (dua puluh) properti pembanding.

n. Penilai Properti wajib menggunakan market data grid untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian-penyesuaian yang dibuat. Grid tersebut merupakan bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi Nilai dari properti pembanding yang telah disesuaikan.

o. Penilai Properti wajib membuat rekonsiliasi (pembobotan) terhadap berbagai indikasi Nilai yang dihasilkan setelah dilakukan penyesuaian pada setiap properti pembanding untuk menghasilkan indikasi nilai tunggal. Tingkat pembobotan untuk masing-masing properti pembanding ditentukan berdasarkan pada tingkat kemiripan masing-masing properti pembanding terhadap obyek yang dinilai.